Quem é responsável em pagar pelas benfeitorias no contrato de locação?

De certa maneira é sabido que todo imóvel com o passar dos anos necessita de uma reforma, há também aqueles locatários que precisam fazer uma benfeitoria no imóvel alugado para satisfazer as necessidades do seu dia a dia ou até mesmo quando a finalidade daquele imóvel é de uso comercial.

Mas são recorrentes os dilemas entre LOCADOR e LOCATÁRIO quanto ao cabimento de quem é a responsabilidade de arcar com os valores gastos nessas benfeitorias.

Antes de adentrar no mérito da questão é imprescindível esclarecer o que são as benfeitorias e os tipos de benfeitorias existentes no nosso ordenamento jurídico previstas na Lei do Inquilinato e no Código Civil.

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As benfeitorias são os acréscimos ou melhoramentos feitos no imóvel por meio da ação do LOCADOR ou do LOCATÁRIO. Sendo elas dividas em três tipos:

• Benfeitorias necessárias que tem como finalidade a conservação do bem para que o mesmo não deteriore;

• Benfeitorias úteis que são realizadas para facilitar o uso do bem, ou até mesmo aumentar o imóvel;

• Benfeitorias voluptuárias tidas como mero deleite ou recreio, tornando o bem mais agradável e de com um alto valor.

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Neste diapasão, revela-se extremamente importante o inquilino atentar para as diferenças das benfeitorias, com o objetivo de garantir seus direitos, principalmente no momento em que for realizar a assinatura do contrato.

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Agora vejamos atentamente que a Lei de Inquilinato em seu artigo 35 aduz que as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, salvo disposição em contrário no contrato de locação.

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O nosso Código Civil aduz em seu Artigo 578, que:

"Salvo disposição em contrário, o LOCATÁRIO goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do LOCADOR."

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Portanto, pode observar que os artigos colacionados acima tanto da lei de inquilinato quanto do código civil asseveram que é legal o LOCADOR e LOCATÁRIO pactuarem no contrato de locação sobre a responsabilidade do pagamento quanto as benfeitorias, bem como o direito de retenção, onde é possível o LOCATÁRIO dispensar o seu direito.

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Ademais, corroborando com o posicionamento doutrinário o STJ já pacificou o assunto na Súmula 335 dispondo que:

"Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção."

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Sendo assim para evitar desentendimentos, é fundamental que estejam no contrato cláusulas específicas sobre as benfeitorias.

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Entretanto, é importante também constar no contrato o valor a ser debitado do aluguel em casos em que esteja previsto no contrato esse abatimento. Ou seja, o valor a ser debitado do aluguel via de regra, não poderá ultrapassar 30% (trinta por cento) da quantia paga pelo aluguel mensal.

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No que condiz sobre as benfeitorias voluptuárias o artigo 36 da Lei de inquilinato traz que tais benfeitorias não são indenizadas pelo LOCADOR. Porém, é possível o locatário retirá-las ao fim do contrato, desde que não provoque danos à estrutura.

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A título de esclarecimento, importante ressaltar que a nossa Lei do Inquilinato, em seu artigo 26 diz que: “Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao LOCADOR, o LOCATÁRIO é obrigado a consenti – los”.

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Desta feita, resta claro que quanto aos reparos estruturais, tidas também como benfeitorias necessárias a responsabilidade é do LOCADOR.

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A Lei do Inquilinato em seu artigo 22, I, IV e V, atribui obrigações ao LOCADOR quanto as benfeitorias e ao bem estado de servir a que se destina o imóvel alugado, impondo ainda a possibilidade de responder pelos vícios e defeitos anteriores a locação.

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Sendo assim as benfeitorias dispostas no artigo 22 e 26 da Lei de Inquilinato, ou seja aquelas que são de responsabilidade do LOCADOR, caso esse não as execute, a Lei não o exime de suas reais obrigações, podendo futuramente inclusive o LOCATÁRIO ingressar com ações pertinentes para o ressarcimento de perdas e danos ocasionadas pelo mau desempenho do imóvel.

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Insta salientar que LOCADOR e LOCATÁRIO tenham ciência que, deverá está celebrado no contrato todas as cláusulas contendo os direitos e deveres de cada um e especificadas quanto à responsabilidade e a forma de pagamento sobre as benfeitorias.